10 Yıllık Sürenin Dolması Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi

TAHLİYE DAVASI NEDİR?

Tahliye davası; gerekli şartlar oluştuğu takdirde konut veya çatılı işyeri sahiplerinin, herhangi bir neden göstermek zorunda olmadan taşınmazın kiracı tarafından boşaltılmasını talep etmelerine yönelik bir davadır. Son dönemde maliklerin kiracılara karşı açtıkları bu dava türünde oldukça artış yaşanmıştır. Ülkemizde enflasyonun beklenmedik şekilde artmasıyla ortaya çıkan ekonomik problemlerin yol açtığı konut krizi, bunun temel sebebidir. Yazımızda tahliye davasının tanımı, şartlarını, hangi görevli ve yetkili mahkemede açılacağını inceleyeceğiz.

10 YILLIK KİRA SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN TAHLİYE DAVASI AÇMAK İÇİN GEREKLİ ŞARTLAR

1. Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.

Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 299 uyarınca “…kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır. Kira sözleşmeleri kiraya veren ile kiralayan arasında sözlü veya yazılı şekilde yapılabilir. Yazılı şekilde yapılan kira sözleşmeleri uygulamada ispat kolaylığı sağlamaktadır.

2. Kira sözleşmesine konu taşınmaz konut veya çatılı işyeri niteliğini haiz olmalıdır.

Yazımızın konusu olan tahliye davası, ancak konut veya çatılı işyeri niteliği olan taşınmazlarda kira ilişkisi varsa açılabilir.

3. Kira sözleşmesi belirli süreli ise sürenin bitiminden itibaren 10 yıl geçmiş, belirsiz süreli ise kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 10 yıl geçmiş olmalıdır.

3.1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde

Sözleşmenin ne zaman biteceği taraflar arasında sözleşme kurulurken belirlenmiş ise buna belirli süreli kira sözleşmesi denmektedir. Bu durumda belirlenen sürenin bitim tarihinden başlayarak 10 yıl geçmesi halinde tahliye davası açılabilecektir. ÖRNEK: 01.01.2015 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesi; sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer. Aksi kararlaştırılmadıysa sözleşme birer yıl için yenilenmiş sayılır. Örneğimizde kira sözleşmesinin süresi 01.01.2016 tarihinde dolmuştur. Kiracının, sözleşmenin bitimine 15 gün kala sözleşmeyi bitireceğine dair ihtarda bulunmadığı ve sözleşmenin kendiliğinden yenilenerek devam ettiğini varsayarsak bu tarihten itibaren 10 yıllık süre 01.01.2026 tarihinde biter. Sürenin sonunda ilk uzama yılı sonunda en erken 01.01.2027 tarihinde tahliye davası açılabilecektir.

3.2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde

Sözleşmenin ne zaman biteceği taraflar arasında önceden kararlaştırılmadı ise belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusudur. Bu tür sözleşmelerde süre, önceden belirli olmadığından 10 yıllık süre kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren dolmaya başlar. ÖRNEK: 01.01.2015 başlangıç tarihli belirsiz süreli kira sözleşmesi TBK madde 329’a uygun şekilde feshedilmedi ise bu tarihten itibaren 10 yıl, 01.01.2025’te dolar. Buna göre kiraya veren madde 329’a uygun şekilde en geç 01.04.2025 tarihinde fesih bildiriminde bulunarak 01.07.2024 tarihinde sözleşmeyi sona erdirebilecek ve tahliye davası açılabilecektir.

4. Kira sözleşmesi belirli süreli olarak kurulmuş ise 10 yıllık uzama süresinin sonunda her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce usule uygun şekilde bildirimde bulunulmalıdır.

Kiracıya yapılacak bildirim, TBK madde 348 uyarınca yazılı şekilde yapılmalıdır. Noterden ihtar gibi bir zorunluluk olmamakla birlikte, ispat açısından ihtarnamenin noter kanalıyla keşide edilerek kiracıya gönderilmesi daha uygun olacaktır.

5. Dava şartlarından olarak arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması gereklidir.

Sayılan 5 şartın gerçekleşmesi halinde tahliye davası kabul edilecek, tahliye gerçekleşecektir. 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun madde 37 uyarınca 01.09.2023 tarihinden sonra açılacak tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Arabuluculuğa başvurulmadan dava açılması halinde dava şartları yerine getirilmemiş olunacağından dolayı dava usulden reddedilir.

KİRALANANIN TAHLİYESİ DAVASINDA GÖREVLİ MAHKEME

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 4 uyarınca tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Sulh hukuk mahkemesinin bulunmadığı yerlerde dava sulh hukuk mahkemesi sıfatıyla asliye hukuk mahkemesinde açılır. Tahliye davasının görevsiz mahkemede açılması halinde, davanın usulden reddine karar verilir.

TAHLİYE DAVASINDA YETKİLİ MAHKEME

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereğince tahliye davasında yetkili mahkemeler; davalının -davanın açıldığı tarihteki- yerleşim yeri mahkemesi ve kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yetkiye ilişkin düzenleme kesin olmadığından ilk itiraz olarak ileri sürülmesi gerekmektedir. İlk itiraz olarak ileri sürülmemesi halinde yetkisiz mahkemesinde açılan davanın yetkisizlik nedeniyle reddine karar verilemez ve davanın görülmesine devam edilir.

SONUÇ

Yukarıdaki şartlar gerçekleştiği takdirde mahkeme, kiralananın tahliyesine karar verir ve bu karar üzerine icra takibi yapılarak tahliye gerçekleştirilir. Tahliye davasında en önemli ayrıntı sürelerle ilgili olup kimi zaman hesaplamada kimi zaman kira sözleşmesinin yeniden kurulup kurulmadığıyla ilgili olarak kafa karıştırıcı olmaktadır. Ek olarak, kiralananın aile konutu olarak kullanılıp kullanılmadığı; malikin, evi önceki malikten satın alarak kira sözleşmesine taraf olup olmadığı gibi hususlar da dava seyrini etkileyecektir. Kiraya verenin, dava şartlarının yerine getirilmesi bakımından bu alanda uzman avukat görüşüne ihtiyacı olacağı gibi kiracının da dava şartları oluşmadığını düşündüğü noktada haksız şekilde tahliye gerçekleşmemesi için yine avukat görüşüne ihtiyacı olacaktır. Ayrıca şartların 10 yıllık sürenin dolmasıyla açılacak tahliye davasını açmak için oluşmadığı durumlarda başka sebeplere dayanarak tahliye davası açılması da mümkün olacaktır. Son olarak, on yıllık uzama süresinin sona ermesi nedeniyle tahliye davası açmak için dava dilekçesi aşağıda yer almaktadır.