GİRİŞ
Günümüzde artan enflasyon ve paranın değer kaybı konut ve iş yeri kira bedellerini de olumsuz etkilemiş ve her geçen gün etkilemeye devam etmektedir. Bu nedenle kiracı ve kiraya veren arasında çeşitli hukukî uyuşmazlıklar gündeme gelmekte, açılan dava ve icra takipleri son zamanlarda daha çok karşımıza çıkmaktadır.
Kira ilişkisinde uyuşmazlıklar çoğunlukla kira bedeli ve/veya kiralananın tahliyesi noktasında çıkmaktadır. Kiracı ile kiraya veren kimi zaman bu hususlarda anlaşmaya varmakta ve uyuşmazlık sulh ile çözülebilmektedir. Konumuz bağlamında taraflar arasında yapılan sulhlerde çoğunlukla kiracı, kiraya verene kiralananı belirli bir zamanda tahliye etme sözü vermekte ve bu genellikle yazılı olarak “tahliye taahhütnamesi” olarak karşımıza çıkmaktadır.
Bazen de kiraya veren kira sözleşmesinin yapılabilmesi için kiracının tahliye taahhütnamesini imzalamasını da istemekte ve bu belgeyi ileri tarihlerde kullanabilmekte ve taahhüdün geçerliliği/geçersizliği noktasında tartışmalar gündeme gelmektedir.
Bu yazımızda, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını, kiraya veren ile kiracının haklarını ele alacağız.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?
Tahliye taahhütnamesi, adı üzerinde kiracının kiralanan taşınmazı belli bir tarihte tahliye edeceği sözünün belgesidir. Bu belge sayesinde kiraya veren kiracıdan yasal bir söz alarak taşınmazı üzerindeki tasarruflarını planlayabilirken, kiracı için de taşınma sürecinin düzenlenmesi ve yeni bir yer bulunması için gereken zaman belirlenmiş olur.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİLİK ŞARTLARI
1- ŞEKİL ŞARTI: YAZILI OLMASI
Tahliye taahhütnamesinin yazılı olarak yapılması geçerlilik şartıdır. Kiracı taahhütnameyi adi yazılı olarak imzalayabileceği gibi noter onaylı olarak da tahliye taahhütnamesi düzenleyebilir. Sözlü olarak verilen tahliye taahhütnamesinin hukuk dünyasında bir karşılığı yoktur.
2- KİRACININ SERBEST İRADESİ
Tahliye taahhütnamesinin kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması gerekmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 39. maddesi gereği; kiracı yanılma, aldatma veya korkutma ile alınan bir taahhütnamenin geçersizliği ileri sürebilir.
3- TAAHHÜTNAMENİN TANZİM TARİHİ, KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARİHİNDEN SONRA OLMALIDIR
Tahliye taahhütnamesinin tanzim tarihi, kira sözleşmesinin tanzim tarihinde sonraki bir tarih olmalıdır. Yargıtay’ın müstakar içtihatlarına göre, kira sözleşmesinden önce veya aynı anda yapılan tahliye taahhütnameleri kiracının serbest iradesine dayanmadığından dolayı hükümsüz olarak kabul edilmektedir. Örnek vermek gerekirse, kira sözleşmesi 01.01.2024 tarihinde düzenlenmiş ise, taraflar arasındaki tahliye taahhütnamesi en erken 02.01.2024 tarihinden itibaren hazırlanmalıdır. Aynı gün veya daha önceki tarihte verilen bir taahhütname geçersiz olacaktır.
4- TAHLİYE TARİHİ AÇIK VE NET OLARAK BELİRTİLMELİDİR
Tahliye taahhütnamesinde taahhüt edilen tahliye tarihinin de ayrıca belirtilmesi gerekmektedir. Tahliye tarihi kısmının boş bırakılmak suretiyle imzalanan tahliye taahhüdünün sonradan doldurularak icra takibine veya davaya konu edilmesi halinde kiracının bu durumu en başından kabullendiği için katlanacağı Yargıtay’ın müstakar içtihatları gereğince kabul görmektedir.
5- TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN ŞARTA BAĞLI OLMAMASI
Tahliye taahhütnamesinin hiçbir şarta bağlı olmadan verilmesi geçerlilik şartlarından biridir. Tahliye taahhütnamelerinde uygulamada en çok karşımıza çıkan “…iki kira ödenmemesi halinde taşınmazı tahliye edeceğim…” gibi koşula bağlanan tahliye taahhütnamelerinin hiçbir geçerliliği bulunmamaktadır.
6- KİRACININ EŞİNİN TAAHHÜDE RIZASI
Kiracı, taahhüt tarihinde evli ise eşinin de taahhütnameye açıkça rızası bulunmalıdır. Bu rızanın aynı taahhütte kiracının eşinin imza atması suretiyle alınabileceği gibi, ayrı bir belge ile de imzalı rızasının alınması mümkündür. Aksi hâlde kiralanan taşınmazın aile konutu olduğu itirazında bulunularak tahliye taahhütnamesinin geçersizliğinin ileri sürülmesi mümkündür.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE İCRA TAKİBİ VE DAVA
Yukarıdaki şartları taşıyan bir tahliye taahhütnamesinin bulunmasına ve tahliye tarihinin gelmesine karşın kiracının kiralanan taşınmazı tahliye etmemesi hâlinde kiraya verenin Örnek-14 şeklinde icra takibi yapması veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye talebiyle dava açması ve kiralananın tahliyesini sağlaması mümkündür. Bu takip veya davanın tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde yapılması gerekmektedir.
Yetkili mahkeme ve icra dairesi kiralanan taşınmazın bulunduğu yerde bulunan sulh hukuk mahkemesi ve icra dairesidir.
Sulh hukuk mahkemesinde doğrudan dava açılması hâlinde dava şartı arabuluculuk kapsamında öncelikle arabuluculuğa başvurulmuş olması aranmaktadır.
TAHLİYE EMRİ VE İTİRAZ USULÜ
Kiraya veren, alacaklı sıfatıyla tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi başlatır ise, icra müdürlüğü derhal kiracıya borçlu sıfatıyla tahliye emri düzenler ve gönderir. Tahliye emrinin kiracı/borçluya tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz hakkı bulunmaktadır. İtiraz edilmemesi halinde tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde kiralananın tahliye edilmesi gerekmektedir. Aksi halde kiralananın tahliyesi cebri icra yoluyla sağlanır.
Kiracının tahliye emrine itiraz etmesi halinde itirazın kiraya verene tebliğinden itibaren kiraya veren tarafından itirazın türüne göre 6 ay içinde icra hukuk mahkemesine itirazın kaldırılması ve tahliye talebiyle; 1 yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye talebiyle dava açılması mümkündür.
Kiraya veren tarafından açılan davada itirazın haklı olması, yani tahliye taahhütnamesinin geçersiz olması veya sürelere riayet edilmemesi halinde davanın reddine karar verilecek; itirazın haksız olması, yani tahliye taahhütnamesinin geçerli olması ve yasal sürelere uyulması hâlinde davanın kabulü ile itirazın kaldırılmasına/iptaline, takibin devamına, kiralanan taşınmazın tahliyesine karar verilecektir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ ÖRNEĞİ
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VEREN KİRACININ
ADI SOYADI : …………………………
T.C. KİMLİK NUMARASI : …………………………
KİRAYA VERENİN
ADI SOYADI : …………………………
T.C. KİMLİK NUMRASI : …………………………
TAHLİYE EDİLECEK MECURUN
ADRESİ : …….….………………
TAHLİYE TARİHİ : …………………………
İşbu tahliye taahhütnamesi gereğince halen kiracı olarak kullanmakta olduğum yukarıda yazılı adresteki taşınmazı hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak yukarıda belirtilen tarihte tahliye edeceğimi boş ve sağlam olarak adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı bilumum masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zarar ve ziyanları hiçbir ihtar, ihbar ve hükme gerek kalmadan derhal nakden ve peşinen ödeyeceğimi beyan, kabul ve taahhüt ederim.
TAAHHÜT TARİHİ : ……………………….
TAAHHÜT EDEN : ……………..…………
İMZASI :
TAAHHÜDE RIZA VEREN EŞ : …………….………….
İMZASI :